Diversificación de portafolios a través del Real Estate privado
Publicado el 6 diciembre 2023
En medio de la incertidumbre internacional y la volatilidad que han sufrido los activos, a raíz de los choques de oferta que generó la pandemia y las tensiones geopolíticas que han exacerbado el contexto inflacionario global, hemos evidenciado cómo la renta fija, caracterizada por ser activo refugio y actuar eficazmente en las carteras como un “amortiguador” respecto a las variaciones de la renta variable, ha ido perdiendo su efecto diversificador, en la medida en que ambos activos están cada vez más correlacionados, lo que representa sin duda, un cambio estructural en las asignación de activos.
Bajo este contexto, en SURA Investments venimos reforzando la importancia de incluir en la conformación de los portafolios, activos reales privados como componentes diversificadores con menor correlación a los mercados públicos.
Uno de los casos en donde vemos una mayor aplicación en la incorporación de activos de real estate en los portafolios globales, son los institucionales, que requieren invertir en activos estables y rentables con flujos de caja que se ajusten a los pagos que hacen a sus beneficiarios. De esta forma, hemos visto como la cartera tradicional 60/40 ha migrado a una cartera diversificada 40/30/30, añadiendo activos con mayores probabilidades de revalorizarse en un contexto inflacionario.
Así, activos como el real estate privado demuestran que tienen retornos con menor correlación a otros activos como las acciones, bonos y commodities, tal como se evidencia en la siguiente gráfica:
Fuente: KKR Insight, Global Macro Trends Sept2023
Y es que gran parte de este resultado, corresponde a las características de este asset class, ya que su fuerte vínculo con la inflación, permite una mayor protección de los rendimientos en contextos volátiles, además de contar con flujos más estables y predecibles.
El real estate privado, es uno de los activos reales más grandes, con USD 1.6 trillones en AUM global, y gracias a sus diferentes segmentos y tipos de propiedades, permite armar diferentes exposiciones de riesgo para determinados portafolios.
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En SURA Investments, la mayor parte de nuestro portafolio está concentrado en estrategias Core y Core plus, ya que representan activos en su mayoría estabilizados y bien arrendados, con bajos niveles de desocupación y situados en ubicaciones privilegiadas.
En medio de un contexto de altas tasas de interés, ha sido una estrategia acertada, ya que los gestores generalmente utilizan bajos o moderados niveles de apalancamiento, lo que genera menor exposición al riesgo de crédito y al mismo tiempo se comportan como activos defensivos de bajo riesgo que generan ingresos predecibles de contrapartes de alta calidad.
No obstante, para perfiles más arriesgados y de más largo plazo, estrategias Value Add y Opportunistic, representan una oportunidad con mayor potencial alcista frente a activos más conservadores.
En el caso de las estrategias value add, tienden a estar a más expuestos al riesgo de arrendamiento y renovación, y aunque representan niveles superiores de apalancamiento respecto a activos Core y Core plus, tienen potencial para que los gestores aporten valor añadido en el reposicionamiento de los inmuebles, así como en la selección de geografías y tipos de inmuebles.
De igual manera, las estrategias Opportunistic, implican un gasto de capital significativo para estabilizar los activos en transición y aunque pueden implicar un riesgo más elevado, representan un mayor potencial para que los gestores añadan alfa.
La gran variedad de estrategias, niveles de riesgo y capacidad de inversión en toda la estructura de capital de las clases de Activos Reales permite a los inversores adaptar las asignaciones a sus objetivos a largo plazo.
El cambio de régimen global, ante un “higher for longer” en inflación, seguirá siendo la nueva realidad, en medio de mayores tensiones geopolíticas, una transición energética global y las restricciones de mano de obra que se han venido presentando desde la pandemia.
El mercado por activos reales se está volviendo cada vez más relevante y favorable. Muchos productos de inversión están incorporando más atributos de liquidez, así como diferentes perfiles de riesgo para ajustarse a las necesidades tanto de inversionistas individuales como institucionales, estos son por ejemplo, estructuras semi-liquidas para el inversionista individual de alto patrimonio y estructuras abiertas Core para el inversionista institucional. Estas estructuras permiten asignar capital, para diversas exposiciones de portafolio objetivo, de manera ágil y más precisa.
¿Qué oportunidades estamos viendo en Latinoamérica?
El cambio en la política monetaria de la mayoría de los países de la región, así como la expectativa de mayores recortes para el 2024, generaría un mayor dinamismo en la economía por estimulación del consumo privado y la inversión.
Para el caso de México, el nearshoring continúa siendo el principal driver de crecimiento del segmento industrial, principalmente para la fabricación de autopartes, equipos electrónicos, electrodomésticos y herramientas.
Al cierre del 1S 2023, la demanda por nearshoring ascendió a 800.000 m2 presentando un crecimiento de 38% vs. el mismo periodo de 2022, por lo cual, ante el constante flujo de nuevas oportunidades de inversión para análisis, hoy gran parte de nuestro posicionamiento está enfocado en este país, en el segmento industrial.
En el caso de Colombia, las cifras sólidas en crecimiento de rentas en conjunto con vacancia de un solo dígito en todos los segmentos, soportan el apetito por este país, ya que las rentas continúan con su tendencia al alza, con un aumento del 18% vs. lo registrado en 2020 y los niveles de vacancia con tendencia a la baja, que registra mínimos históricos.
El apetito se centra en industrial logístico, centros comerciales de gran formato y bajo un enfoque en activos A en diferentes distritos de negocios.
Para Chile, las oficinas continúan en recuperación jalonadas por el “flight to quality” mientras la vivienda multifamiliar se estabiliza y busca crecer en la periferia.
Finalmente, en Perú, vemos para el segmento de oficinas que, la clase A presenta estrategias agresivas de precio en activos nuevos, mientras que la clase B enfrenta retos ante menor gap entre rentas vs. la clase A.
Para el segmento industrial, los sectores logísticos y farmacéuticos impulsan la demanda promoviendo el desarrollo especulativo, mientras compañías salen de la Clase B hacia instalaciones propias (stand alone).
Con esto, vemos como tanto la desglobalización, las tendencias demográficas y la descarbonización de las industrias, seguirán generando nuevas necesidades y oportunidades para los activos inmobiliarios, no solo de la región, sino también a nivel global.
