Alternativas de inversión: ¿se debería invertir en inmuebles?

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El real estate es un tipo de activo que protege nuestro poder adquisitivo a lo largo del tiempo. ¿Cuál es la forma más eficiente de invertir en este activo?

Cuando uno estructura su cartera de inversiones, normalmente opta por los activos tradicionales, como las acciones y los bonos. Dependiendo de nuestro perfil de riesgo y el plazo de nuestra inversión, solemos combinar estos activos en diferentes proporciones para conformar nuestro portafolio. De esta manera, construimos nuestra exposición a los mercados de capitales globales. Sin embargo, otra alternativa de ahorro que suelen tener muchos peruanos es la inversión inmobiliaria directa, es decir, la compra de terrenos o de departamentos para alquilarlos y generar un ingreso mensual. Este tipo de inversión busca la apreciación del metro cuadrado a lo largo de los años, con la consiguiente revalorización de nuestra inversión.

Acá surge una primera interrogante: ¿es inteligente invertir en inmuebles? La respuesta es sí. El real estate es un tipo de activo que protege nuestro poder adquisitivo a lo largo del tiempo, tiene mucho menos volatilidad que las acciones y su retorno anualizado es superior al de los bonos en el largo plazo. Dicho esto, debemos preguntarnos ¿cuál es la forma más eficiente de invertir en real estate? ¿toda inversión inmobiliaria tiene la misma estrategia? Vamos por partes…

Las inversiones inmobiliarias suelen clasificarse por el tipo de activos que compran, es decir oficinas, viviendas, locales comerciales o industriales; por las ciudades donde están ubicados estos activos, ya sea que estén en los llamados mercados de entrada, que son aquellas ciudades con mayor tráfico aéreo o portuario de un país, o en los mercados secundarios; y por el tipo de estrategia que se sigue:

• Core: si compramos inmuebles prime, relativamente nuevos, modernos, ya terminados, que se encuentran en las mejores ubicaciones. Estos activos suelen ser resilientes, y nos deben de generar una renta estable en el tiempo.
• Core Plus: si compramos activos consolidados, pero que tengan algo más de antigüedad o que no estén ubicados en los lugares más caros.
• Value Add: si adquirimos inmuebles que requieran de inversiones adicionales para poder generarles valor y aumentar su nivel de ocupabilidad.
• Opportunistic: que implica asumir un riesgo de desarrollo de un proyecto, esperando obtener rentabilidades mucho mayores.

Dependiendo de qué estrategia elijamos, ya sea la más conservadora o una más agresiva, la volatilidad y el retorno esperado de nuestra inversión van a ser distintos.

Dado que uno no es, necesariamente, especialista en inversiones inmobiliarias, o que no tenemos las capacidades para hacer evaluaciones profundas y profesionales de las distintas variables que afectan las dinámicas de los mercados de real estate (seguimiento de la oferta y demanda de los distintos sectores, niveles de ocupabilidad, de densidad demográfica, de usos alternos, entre otros), lo más recomendable y eficiente a la hora de invertir en este tipo de activos es hacerlo a través de fondos.*

Estos fondos, llamados Firbis y Fibras, son gestionados por equipos de expertos en la materia. Este tipo de alternativas está ganando cada vez más popularidad entre los inversionistas. Además, cuentan con beneficios tributarios y nos permite diversificar nuestras inversiones en muchos inmuebles, y no concentrar nuestros riesgos en un solo inquilino (que es lo que nos sucede cuando compramos un departamento para rentarlo, con los dolores de cabeza que esto suele provocar).

Es importante, entonces, tener claro nuestro objetivo de inversión y entender bien la estrategia que sigue el fondo en el que invertimos para poder sacarle el máximo provecho.

Escrito por: Tomás Silva, gerente de estrategias de inversiones SURA Inversiones – *cliente del Grupo SURA en Perú, que tiene un FIRBI.